전세 계약 전 확인 사항 및 계약서

전세는 많은 사람들이 선택하는 주거 형태이지만, 그만큼 위험이 따르기도 합니다. 특히 최근 몇 년간 전세 사기 사건이 잇따르면서 전세 계약 시에 더욱 신중하게 접근해야 할 필요성이 커졌습니다. 전세 계약은 단순히 집을 임대하는 것만이 아니라, 여러 법적 권리와 의무가 얽혀 있는 중요한 계약이기 때문에 사기를 당하지 않도록 주의해야 합니다. 이 글에서는 전세 계약 시 주의해야 할 사항과 유의해야 할 특약사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

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전세 계약 전 부동산 확인

전세 계약을 체결하기 전에는 해당 부동산이 실거래가가 이루어지는 곳인지 반드시 확인해야 합니다. 주변에 비슷한 매물들이 실제 거래되고 있는지, 혹은 너무 오래된 건물인지 점검해야 합니다. 오래된 건물일수록 안전성이 떨어질 수 있기 때문에, 거래가 활발히 이루어지는 곳인지 면밀히 살펴봐야 합니다. 또한, 해당 부동산이 거래될 가능성이 높은 곳인지 확인하는 것도 매우 중요합니다.

 

 

 

 

선순위 권리자 확인

전세 계약을 체결할 때는 선순위 권리자가 존재하는지 반드시 확인해야 합니다. 선순위 권리자란 해당 부동산에 대해 먼저 채권을 갖고 있는 사람들을 의미합니다. 예를 들어, 다른 호실의 임차인이 있거나 은행에서 대출을 받은 경우가 이에 해당합니다. 선순위 권리자의 채권과 내 전세 보증금을 합친 금액이 실제 거래가의 60~70%를 넘지 않는 매물을 고르는 것이 좋습니다. 이렇게 해야 나의 보증금이 우선 변제받을 수 있는 가능성이 높아집니다.

 

 

 

 

등기부 등본 확인

등기부 등본을 확인하는 것도 매우 중요한 부분입니다. 등기부 등본은 해당 부동산에 대한 권리 관계를 알 수 있는 중요한 문서입니다. 이를 통해 선순위 권리자가 많다면, 대항력을 확보하더라도 실제로 나의 보증금을 변제받지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 계약 전에 등기부 등본을 통해 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

 

 

 

전세가와 실매매가의 비율

전세가는 실매매가의 60~70% 정도가 적당합니다. 이 비율이 너무 높거나 낮으면 보증금을 떼일 위험이 커지기 때문에, 전세 보증금이 실매매가에 비례하는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 전세가가 실매매가보다 지나치게 낮다면, 그만큼 안전할 수는 있지만 다른 문제나 사기가 의심될 수 있기 때문에 이를 제대로 확인해야 합니다.

 

 

 

 

임대인 신분 확인

전세 계약을 체결하기 전 임대인의 신분을 철저히 확인해야 합니다. 임대인이 본인이 맞는지, 아니면 대리인인지 확인해야 합니다. 등기부 등본에 명시된 임대인과 실제 계약을 체결하는 사람이 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 만약 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 대리인의 위임장과 인감증명서를 확인하고, 계약금을 이체할 때 임대인의 계좌인지 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

공인중개사 확인

전세 계약을 진행할 때는 공인중개사와의 계약을 통해 진행하는 것이 안전합니다. 그러나 공인중개사 사무소가 등록되어 있는지, 정상적으로 영업을 하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 미등록된 중개업소에서 계약을 진행하면, 사고 발생 시 보상을 받을 수 없으므로 반드시 정상적으로 등록된 공인중개사를 통해 계약을 진행해야 합니다.

 

 

 

 

주택임대차 표준계약서 사용

전세 계약 시 반드시 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 표준계약서를 사용하면 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여 현황 등을 확인할 수 있어 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 표준계약서에는 계약 내용이 명확히 기재되어 있으므로, 분쟁 발생 시 법적 증거로 활용될 수 있습니다.

 

 

 

 

특약사항 삽입

전세 계약에서 특약사항을 삽입하는 것은 필수적입니다. 계약서에 특약을 추가함으로써, 향후 발생할 수 있는 문제들을 예방할 수 있습니다. 예를 들어, 계약 완료 전까지 공과금과 관리비 등을 모두 정산하도록 명시하거나, 잔금 지급 및 보증보험 가입 예정일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않도록 하는 등의 특약을 포함시킬 수 있습니다. 이러한 특약사항은 임대인에게 부담이 될 수 있지만, 계약을 안전하게 체결하기 위해 반드시 필요한 부분입니다.

 

 

 

 

계약 완료 후 권리 보호

전세 계약이 완료된 후에도 임차인의 권리는 철저히 보호받아야 합니다. 이를 위해서는 계약서에 명시된 사항들이 잘 지켜지는지 확인해야 합니다. 또한, 계약 후에는 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차나 권리 보호를 위한 조치를 미리 취하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

전세 계약 시 최종 점검

전세 계약을 체결하기 전에는 모든 사항을 최종 점검하는 과정이 필요합니다. 부동산의 실거래가와 전세가의 비율, 임대인 및 중개사의 신분 확인, 특약사항의 삽입 등 모든 부분을 꼼꼼히 확인하고 진행해야 합니다. 계약서에 서명하기 전에 다시 한번 모든 내용을 확인하고, 의문점이 있다면 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세 계약은 단순한 주거지 마련이 아니라, 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 이 글에서 제시한 주의 사항과 유의사항을 잘 숙지하고, 계약을 진행하는 것이 사기를 예방하고 안전하게 전세 생활을 시작하는 데 도움이 될 것입니다.